土地月报 | 成交规模小幅回升,溢价率仍在低位运行(2019年9月)


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9月份的土地交易规模比前一个月有所增加。

◎研究员/马千里,周琦

9月,在高耗能城市优质土地供应的刺激下,全国土地市场呈现出改善的迹象。一方面,土地交易规模比上月有所增加,所有能源级城市的交易量也有所增加。三线和四线城市的土地数量扭转了同比下降趋势。过去五个月来,交易量首次超过去年同期。另一方面,在一线城市优质土地交易量增加的影响下,平均地价也停止了下降趋势,比上月上升了5%。但是,三线和四线城市的价格走势与总体情况不符。本月,土地价格已跌至年初市场低迷时的水平。

此外,在市场热度方面,受三,四线城市热度进一步下降的影响,保费率指标仍在下降,本月已降至7.9%,创下了新的水平。在过去一年中处于低位。但是,这种下降已经缩小,并且拍打现象也有所缓解。整体拍卖率比上个月下降了4.3个百分点,市场热潮已经触底。

01

市场趋势

批量价格上涨

但是下个月价格难以维持

在供应方面,9月份该国土地的总供应量上个月继续成功增长。根据CRIC的统计,全国336个城市的经营性土地供应总建筑面积为10,000平方米,比上月增长7%,比去年同期增长31%。供应增加主要是由于三,四线城市土地供应增加。本月,三线和四线城市的土地总供应量达到10,000平方米。自四月份出台某些自然资源监管政策以来,这也是三线和四线城市。供应量首次超过2亿平方米。本月,一线城市的土地供应仍然很高。尽管广州有好几处优质土地清单,深圳有几处土地出让,但地块条件比本月的土地出让差,土地价格也较弱。此外,二线城市的土地供应量比例下降了近20%,杭州,天津等地价较高的城市的供应量也大大减少。在这方面,土地交易价格的可能性将在下个月下降。

在交易量方面,由于土地供应连续两个月持续增加,9月份全国土地市场交易规模也呈回升态势。土地出让数量和成交面积均呈反弹趋势。根据CRIC的统计,全国336个城市的土地出让总量为3316张,比上月增长16%,比去年同期增长22%。交易建筑面积10,000平方米,比上月增长17%,比去年同期增长4%。结合供应数据,9月份的土地供应达到年度最高水平,而第四季度是传统的土地供应高峰。因此,下个月土地交易量仍有很大的可能保持上升趋势。

已经连续几个月下跌的土地价格终于在这个月迎来了。 9月份的平均楼面价格为2513元/平方米,比上月上涨5%,但仍保持同比增长30%。价格的小幅上涨主要是由于一线和二线城市中高价土地的比例增加。其中,一线城市行动最多,同期价格上涨了50%以上。北京,上海和广州均具有价值块,且土地的交易底价已超过40,000元/平方米,上海某商业写字楼的交易价创下了上海交易价的新纪录。商业网站。在广州,还有一个宅基地的交易价格来创建区域交易。最高单价。值得注意的是,尽管三线和四线城市仍在同比增长,但下降趋势并未改变。它已经连续四个月下跌。平均楼面价为1591元/平方米,已降低至今年。时间水平。

02

市场热度

保费率降到一年最低

土地流现象减慢

受住房融资环境持续收紧的影响,9月土地市场持续低迷。本月保费率仅为7.9%,为去年最低点,但与上月相比下降幅度有所缩小。以百分比计,同比下降幅度也有所缩小。在能源水平上,一线城市的平均溢价率本月为2.5%,比上月上升1.8个百分点,主要是由于荃湾冷冻厂等优质土地的销售增加在广州,在北京的大兴环渤海地区。宅基地保费率超过15%;二线城市保费率为6.2%,与上月基本持平。三,四线城市保费率再次下降,比上月下降2.6个百分点至10.7%,土地市场进一步转冷。

尽管交易溢价率持续下降,但土地流转现象并未增加。据中国审评委的统计,全国土地市场拍卖率为10.7%,比上月大幅下降4.3个百分点,土地流转现象有所改善。从目前的拍卖情况来看,与上一季度相反,本月重点城市的土地流转现象主要集中在二线城市,其中中西部城市仍是流向的重点,如兰州和郑州。土地上有超过5个土地拍卖;此外,政府收回和收回的土地数量比上月明显增加,并且宁波,合肥和天津等城市已经收回了许多土地,土地市场正在加速发展。

03

关键块

成功出售了许多优质土地

国有企业已成为一半高价地块的赢家

本月一线城市的优质土地供应激增。上海,广州和北京的住宅用地或商业用地供应良好。上海表现最出色。这个月,它不仅出售了南京西路的稀缺土地。阳江新江湾是长宁区近十年来首次增值宅基地和居住用地,每块土地的价值和稀缺性十分显着。不仅条件良好的居住用地,而且具有里程碑意义的城市大型城市综合体项目,也是近期一线和二线城市土地供应中的关注焦点。继上个月在杭州和长沙之后,本月在上海和武汉也是如此。该地块全部出售,总成交价超过90亿元。此外,从这些重点地块的竞争企业中,财务压力较小的国有企业显然是最大的赢家,保利,华润,中海,陆家嘴和上海科技都赢了。

04

摘要

受供应量回升的影响,9月该国土地交易总量与上月相比呈上升趋势。由于一线和二线优质土地的成功出售,土地价格也停止了上涨。它仍然处于较低水平,但是保费率的下降一直在缩小。与前一个月相比,总体的市场高峰现象也得到了明显改善,并且市场已经看到了“自下而上”的信号。

对于下一个土地市场,由于年底将进入传统的高峰供应期,因此预计土地交易将在第四季度出现周期性反弹。但是,鉴于政策层面,本月中国保监会主席再次强调了遏制房地产金融泡沫化趋势的必要性。房地产市场“金九”还不够好,该市仍将保持“资金紧缺”状态。在第四季度,陆上城市的数量可能会继续下降,热点地区将继续处于低位。

本文最早在微信公众号:Cree Real Estate Research上发表。本文内容属于作者个人观点,并不代表Hexun.com的立场。投资者应采取相应的行动,风险自负。

(编辑:李贤杰)