半年报 | 阳光100:艰难爬坑 阵痛转型


易小迪领导的阳光100就像“佛陀”伊侠帝神。在不稳定的发展节奏下,不仅错过了快速扩张的机会,而且陷入了“艰难爬行”状态:股价暴跌,土地偿还,业绩不佳,贷款担保人失去等等。

8月27日,阳光100的中期业绩报告显示,虽然上半年阳光100的净利润和净利润率同比大幅增长,但收入和销售额均同比下降,且净负债率成为达摩克利斯的头。剑。“

我想完全剥离Sunshine 100的住宅业务。在未来,如何继续降低财务杠杆,提高新业务的盈利能力。这一次,易小笛害怕没有办法跟随佛陀。

很难爬上坑并从出售资产中获利

在2019年上半年,阳光100面临着一个相当尴尬的局面:它无法与大型住房企业作斗争,也不愿意像小房子一样消失。股价暴跌,土地偿还,业绩不佳,贷款担保人失去联系。在这种背景下,Sunshine 100于8月27日向市场推出了一份相当“无奈”的业绩报告。

通过现象看自然,阳光100这份中期报告并不好看。报告显示,公司上半年合同销售额为37.88亿元,同比下降14.1%;合同销售面积为312,400平方米,同比下降10.6%;营业收入35.95亿元,同比下降3.0%。

根据半年报,由于报告期内交付的物业平均售价下跌,物业销售收入由去年同期的人民币3391.7百万元减少2.8%至人民币32.962亿元。由于物业销售收入减少,阳光100收入由去年同期的人民币370.41百万元减少3.0%至人民币3594.6百万元。

由于酒店营业收入减少,阳光100物业管理及酒店营业收入由去年同期的人民币219.1百万元减少3.4%至人民币2.117亿元。报告期内,阳光100投资物业租赁收入为7120万元,较去年同期的7170万元稳定。

由于轻资产项目处于后期阶段,新项目尚未开始大规模预售。阳光100交易项目的总合同金额较去年同期有所减少,销售代理费和品牌使用费减少。根据半年报,阳光100上半年年轻资产的营业收入为人民币1,570万元,较去年同期的人民币2,160万元减少27.3%。

值得一提的是,阳光100的净利润和净利率大幅上升。根据半年报,阳光100净利润同比增长77.4%至人民币793.1百万元,净利润率增长10%至22.1%,归属于股东的净利润增长5.9%至人民币3.298亿元。

然而,阳光100的净利润和净利润率增加是由于重庆和广东清远的两个项目的股权转让。在上半年,股权转让和退还资金的方式在使用阳光100方面非常熟练。据公开资料显示,2019年上半年,阳光100还与Sunac和Kaisa签订了股权转让协议。累计交易金额约为人民币60亿元。

在重庆和广东清远销售的两个项目中,阳光100使用了45.78亿元来偿还债务。阳光100还表示,出售土地可以帮助公司减少负债,使公司能够轻松并专注于改变轨道。他透露,今年他将再出售100亿美元。

然而,由于该项目的销售影响了原有的开发进度,新建筑面积和上半年阳光100的完工面积减少。根据年报,阳光建筑总建筑面积为512,000平方米,比去年同期下降26.5%;竣工房屋总建筑面积45.9万平方米,比去年同期下降10.7%。

净债务变为“达摩克利斯之剑”

转移股权和业绩不佳的令人讨厌的情况背后是阳光100的财务杠杆。根据半年报,阳光100上半年占31.87亿元,而现金持有量仅为34.99亿人民币,34亿现金是从重庆和清远项目的股权出售中获得的。

由于已完成项目数量增加,利息支出增加以及以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产公允价值损失,今年上半年阳光100的融资成本增加来自去年同期的人民币2.830亿元。 21.8%至人民币3.415亿元。

此外,报告期内,阳光100的流动资产和流动负债分别为433.34亿元和262亿元。由于项目的出售,贷款和借款总额减少,以及现金和现金等价物的增加,阳光100的资产负债率从去年年底的48.3%下降至44.8%;净负债比率由去年年底的261.6%下降至206.1%。

然而,即使净负债比率下降,下降的原因仍然是出售项目。阳光100的净负债率为206.1%,仍然超出其基本面的控制范围。这意味着高净负债率,或阳光100悬挂在其头上的“达摩克利斯之剑”。

转型不容易如何实现盈利?

自成立以来的20年间,阳光100年的销售额仍然只有几十亿,甚至有迹象表明业绩下滑。据公开资料显示,2014年上市首年,阳光100的收入达到71.04亿元,2015年降至64.18亿元,2016年这一数字为69.65亿元,净利润也从81亿元降至2.31元。 1亿元。

与此同时,太阳100的边缘化发展,远离核心城市,一线和二线城市的土地资源,则更加困难。转型还是继续生活?从2016年开始,阳光100坚决走上了转型之路。然而,转型的道路并不像看起来那么简单。 2017年,阳光100实现净利润5.93亿元,同比增长203.5%。 2018年,阳光100的净利润下降了71%,母亲的净利润回报了近3000万元。

三年后的今天,阳光100仍然表示决心离开主流房地产市场并将所有精力投入创新产品线。 2019年上半年报道称,阳光100已形成“1 + 3”品牌战略,“1”则专注于年轻知识精英等。“3”是共享服务公寓(喜马拉雅),文化区(凤凰街)和复杂的社区(阿尔勒)。

阳光100管理层在公开场合表示,新业务是租赁和销售相结合,以实现稳定的现金流。然而,根据公开资料,大多数喜马拉雅共用公寓主要用于出售,而70%的文化街区被出售,30%是自我维持的,并且以统一的方式运营。

虽然三条产品线在阳光100内独立开发,形成了垂直专业线,但众所周知,这三种新格式具有共同特征,即它们比住宅周期长,需要大量资金。对于缺钱的阳光100,如何确保稳定的现金流?从长远来看,资产出售只带来短期收益?

在住房而非投机的背景下,规模和效益已成为住房融资的重要指标。想要从住宅市场剥离的阳光100将失去规模并变得更有利可图。机会。这个痛苦的时期,阳光100,如何度过呢?

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